Про азиатский подход в девелопменте в период Covid-19
Продолжаем делиться конспектами выступлений с онлайн-митапа «Рынок недвижимости: из офлайна в онлайн». Андрей Табакаев, директор по маркетингу и рекламе компании Tau Development в Казахстане, на примере Алма-Аты рассказал об азиатском подход в девелопменте. Как развивался рынок недвижимости в Казахстане до пандемии, как изменился рынок жилья во время карантина период пандемии и как реагируют застройщики?
Девелоперский рынок Казахстана не очень сильно отличается от рынка России, но интересен он своим постоянным ростом. Особенно это было заметно в начале нулевых, когда люди неплохо зарабатывали, а курс доллара был невысоким. Поэтому была возможность покупать практически любую недвижимость — бизнес-, эконом-, комфорт-класса. А у некоторых было по несколько квартир.
На скриншоте ниже показано, как росла средняя цена за квадратный метр начиная с 2002 года. В 2006 году хорошую квартиру можно было купить за $6-10 тыс., поэтому у людей было достаточно много недвижимости. Рынок активно рос, банки выдавали кредиты и ипотеки, особенно не разбираясь, в итоге образовался пузырь, лопнувший в 2008 год.
В 2020 году ситуация резко изменилась и с точки зрения предпочтений людей, и с точки зрения их доходов. Тем не менее даже несмотря на Covid-19 некоторые застройщики шли с опережающими показателями. Сделать это помогают фишки, применяемые в продажах. Например, в отделах продаж Tau Development всегда есть шоурум. Так что клиент может прийти и посмотреть, как выглядит квартира с реальной планировкой, дизайнерской мебелью и техникой.
До пандемии рынок чувствовал себя хорошо, после ее начала была небольшая стагнация, которая длилась примерно месяц — люди боялись выходить из дома из-за пугающих показателей по приросту заболевших, но чуть позже клиенты стали вкладываться в недвижимость. Из-за того, что курс доллара подскочил достаточно сильно, состоятельные люди хотели инвестировать деньги, чтобы не потерять их.
В это время львиная часть компаний больше 70% своего маркетингового бюджета выделили на диджитал-инструменты. Хорошо себя показала статичная реклама на билбордах: при 2-3 млн жителей в Алма-Ате у каждого застройщика по 70-80 билбордов.
Ниже приведена статистика по различным классам недвижимости, которые продаются в Казахстане. Комфорт стал дешевле, зато очень сильно прирастает эконом, причем люди стараются купить его не в городе, а в области. Скорее всего, на такой выбор повлияла пандемия.
В августе наблюдался рост цен по сравнению с июлем, что связано с началом сезона. Хотя в период пандемии застройщики не сдавались и делали огромные скидки. Корпоративная политика Tau Development не позволяет делать скидки, но другие игроки снижали цены на 20-50%, как правило, на комфорт-класс.
Если говорить о планировках, то в Азии большой популярностью пользуются однушки и двушки. В этом регионе люди строят бизнес на аренде квартир. Самые популярные и ликвидные планировки, окна которых выходят на горы (а они окружают Алма-Ату с трех сторон). Если из квартиры есть вид на горы, цена пропорционально увеличивается на 20-25%.
На скриншоте ниже представлены алма-атинские районы. Видно, что цена во многом зависит от расположения. Например, в Турксибском районе, который находится в нижней части города, самые дешевые квартиры. Там квартиру с чистовой отделкой можно купить за 2 млн руб., или за 10 млн тенге.
Ниже показано, сколько денег готовы заплатить покупатели за квартиры. Сейчас люди в первую очередь ищут недвижимость стоимостью от 2 до 5 млн руб. Многие аналитики прогнозируют небольшую стагнацию из-за роста курса доллара к концу года, поэтому клиенты выбирают квартиры за городом, чтобы перестраховаться на случай второй волны коронавируса.
На данный момент клиенты предпочитают либо эконом-, либо комфорт-класс. Бизнес-классом интересуются менее 1%. А застройщики, которые работают в сегменте элитной недвижимости, вынуждены делать огромные скидки, в итоге цена получается близкой к комфорту.
На рынке и Алма-Аты, и в Центральной Азии в целом несмотря ни на что сейчас наблюдается рост, многие застройщики опасаются за курс доллара, стараются хеджировать риски. Важно понимать, что в Казахстане законодательство не ушло так далеко вперед, как в России, поэтому девелоперам иногда приходится работать в хардкорных условиях. Нет эскроу-счетов, хотя правительство обещает сделать их доступными. Ипотеку на новостройки дают с большой сложностью. Поэтому люди чаще приходят и покупают либо за кэш, либо в рассрочку. Понятно, что варианты по кредитованию есть, но, к сожалению, законодательство иногда мешает клиентоориентированности.
Если посмотреть на планировки, которые чаще всего покупают в Алма-Ате, первой стоит однокомнатная квартира площадью 41 кв. м. Люди хотят подстраховаться на случай, если уедут в командировку, застрянут за границей, либо хотят организовать арендный бизнес или подарить жилье детям.
После того как запретили массовые мероприятия, у людей высвободилось много денег. Например, вместо того, чтобы устраивать свадьбу на 300-400 гостей, многие вкладывают деньги в недвижимость, которая принесет им дивиденды. Если посмотреть распределение по популярности у аудитории, самые популярные квартиры 41-46 кв. м, потом идут двушки 55-56 кв. м.
Это небольшая тепловая карта, показывающая, где люди выбирают недвижимость. Как правило, люди предпочитают инвестировать деньги в недвижимость в центре Алма-Аты, где находится старый город, либо на выезде из города.